银行房贷转换利率哪个好？换成LPR会更划算吗？

摘要：在今年的3月至8月期间，你有一次转换房贷利率的机会：可以选择转换成挂钩LPR的浮动利率，也可以选择转换成固定利率。

观点：从长期来看，LPR大概率会是一个下降的趋势，所以选择LPR浮动利率，对于普通大众贷款买房来说会更划算。

1.最近一段时间，有房贷的朋友应该注意到了一件“大事”，那就是，按照央行的要求，在今年的3月至8月期间，你可以有一次转换房贷利率的机会：你可以选择转换成挂钩LPR的浮动利率，也可以选择转换成固定利率。

这个政策影响的是2020年1月1日之前签订房贷合同的人，且只针对商业贷款，如果你是纯公积金贷款，是不需要变动的;如果是商业贷款和公积金的混合贷，那么只需要转商业贷款的部分，公积金贷款的部分仍然按照原合同执行。

如果你是2020年1月1日之后签订的商业贷款合同，那么你不用考虑这个问题，因为2020年1月1日之后都会统一按照LPR方式计算房贷。

截图来源：中国人民银行官网

所以这个事说白了就是，今年的3月到8月，你面临两个选择：

第一个选择是，将贷款利率转换为固定利率。也就是说按照之前你合同中的浮动利率以及目前的基准利率(4.9%)，确定你的房贷利率，并且这个利率会在你以后还款的十几年、几十年里保持不变。

第二个选择是，将贷款利率转换为挂钩LPR加基点的模式，房贷利率根据LPR的变动而变化，如果以后LPR降低，那么你就可以享受到降息带来的优惠。但如果LPR升高，你也会承担利率变高带来的更高的利息成本。

2.先来跟大家简单说说什么是LPR。

LPR(Loan Prime Rate)全称是“贷款市场报价利率”。它是由18家银行，统一报出自己的贷款利率之后求出的平均值，是银行给到最优质客户的贷款利率。

怎么理解“最优质客户”呢?其实就是对银行来说风险最低的客户，所以银行也就愿意给他们最低的利率。

具体来说，由具有代表性的18家银行共同报价，分别报出自己的贷款利率，从这18个报价中去掉一个最高价和一个最低价，然后算出平均值，就得出了当期的LPR。

我们都知道，一直以来，银行的贷款基准利率是央行决策规定出来的利率，好多年才变一次。

而LPR区别于贷款基准利率最大的点，就在于它是多家银行统一报价形成的，所以LPR相对来说市场化程度更高一些，可以说它是一个标准的市场化贷款利率。

另外，LPR每个月20号公布一次，是上下浮动的，如果LPR下调，就意味贷款利率降低，反之则升高。

那么回到最开始的问题，面临这两个选项，到底是该选择换成挂钩LPR的浮动利率，还是该选择换成固定利率呢?

我的建议是：选择LPR。

我们先来看看挂钩LPR之后的房贷怎么计算，我举个例子。

小王2010年向银行申请了一笔房贷，贷款期限为20年。如果当时合同约定的贷款利率是按照贷款基准利率上浮10%计算的话，那么小王目前贷款的实际利率是这样：

4.9%(5年期以上贷款基准利率)*(1+10%)=5.39%。

如果小王选择换成LPR浮动利率，那么：

首先要以2019年12月的五年期以上LPR利率4.80%作为基准，算出小王房贷款利率的“加/减点”，“加/减点”的意思就是你实际的房贷利率水平和LPR之间的差值。

所以小王的“加/减点”值=实际房贷利率-2019年12月的5年期的LPR，即为5.39%-4.8%=0.59%。

然后就可以计算出小王新的房贷利率了，以后小王每年的房贷利率= LPR(每年1月1日或贷款合同对应月的五年期以上LPR利率)+加/减点，即 LPR+0.59%。

转换完成后，从现在开始到2020年年底，小王的房贷利率是不变的，也就是说还是按照5.39%来计算，但是从2021年1月1日开始，小王的房贷利率计算标准就会随LPR变动了，一年变一次，具体是多少，取决于到时候的LPR有多高。

假设2020年12月20日公布的5年期以上LPR降到了4.6%，那么小王2021年的房贷利率就会变成 LPR+加/减点，即4.6%+0.59%=5.19%。

需要特别注意的是，这个“加/减点”一旦确定之后，在剩余的还贷时间内就不会再变了，也就是说直到这笔房贷偿还完毕为止，这个“加/减点”数都保持不变。

而LPR是每年换一次的，所以你的房贷利率会随着每年的5年期以上LPR的变动而变化。

以上就是挂钩LPR之后房贷的计算方法。

如果小王不选择LPR而是选择固定利率，那么以后不管贷款基准利率是否会变化，小王的房贷利率都将会保持5.39%不变。

3.所以你会发现，摆在我们面前的两个选项，哪个更划算其实取决于LPR未来的走势。

如果认为未来LPR可能上升，那么转换为固定利率就会有优势;如果认为未来LPR会下降，那么转换为LPR定价会更划算。

考虑到短期内我国经济增速放缓，市场投资收益率下降，我认为LPR同期报价大概率会持续下降，就算中间可能会有反弹，但整个趋势应该是不会变的。

从LPR改革以来的走势图也可以看出来，LPR是稳中有降的。

图片来源：中国人民银行官网

另外，从西方国家的历史规律来看，他们的利率水平都是一个长期下降的趋势。目前，很多西方发达国家的利率水平接近于0，甚至是负的。

一个国家的经济增速大概率是越来越低的，经济学原理告诉我们，如果经济增速越来越低，那利率水平也会越来越低。

所以，我们国家的利率水平大概率也会复制西方发达国家走过的历史，长期来说越来越低。

因此从长期来看，LPR大概率会是一个下降的趋势，所以选择LPR浮动利率，对于普通大众贷款买房来说会更划算。

4.那么具体怎么进行转换呢?

目前，包括国有6大行、12家股份制银行都已经在其官网、微信公众号等渠道发布了个人贷款定价基准转换的公告。

如果你符合这一次利率转换的标准，可以通过这些银行的手机银行、网上银行、智能柜员机等渠道直接办理。

最后再提醒一下大家，定价基准转换的办理时间是2020年3月1日至8月31日，过期就不能办理了。

另外需要注意的是，只有一次转换机会，一旦你选定某一个利率模式后，今后是不能再做改变的。

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